Ley hipotecaria, ¿qué seguros pueden exigir los bancos?

La ley hipotecaria pretende que las acciones en la venta de los seguros en los bancos sean más justas. En el momento que se solicita un préstamo hipotecario, los bancos suelen exigir la contratación de seguros. ¿Cuáles son los únicos seguros obligatorios en una hipoteca?

Ley hipotecaria: la transparencia bancaria se estanca

En 2021, el número de hipotecas sobre viviendas creció un 23,6 % y su importe medio un 2,4 %, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Esas cifras demuestran que los consumidores siguen recurriendo a las hipotecas, normalmente para adquirir su primera vivienda y, si bien es cierto que hoy están más informados que hace una década, la complejidad de este tipo de transacciones hace que terminen contratando productos vinculados que no siempre son la mejor opción desde el punto de vista económico, como ocurre con los supuestos seguros obligatorios para la hipoteca.

Una encuesta reciente realizada por el Consejo General de Mediadores reveló que las entidades bancarias ofrecieron al 84 % de los entrevistados la posibilidad de suscribir un seguro asociado a la contratación de una hipoteca o préstamo personal. En el 81 % de los casos el banco ofreció junto con la hipoteca un seguro de hogar y en el 71 % un seguro de vida. De hecho, en el 74 % de los casos la contratación del seguro fue una condición necesaria para formalizar la concesión de la hipoteca.

El 90 % de las personas entrevistadas terminó contratando el seguro. De ellas, un 59 % suscribió seguros de vida y un 53 % una póliza de hogar. Sin embargo, en dos de cada tres casos los bancos no informaron a sus clientes de la posibilidad de contratar dicho seguro en otra entidad aseguradora.

Aquí puedes ver los datos de la encuesta del Consejo.

¿Qué seguros son obligatorios en una hipoteca?

El 16 de junio de 2019 entró en vigor la norma que regula los contratos de crédito inmobiliario, conocida popularmente como la “ley hipotecaria”. El principal objetivo de esta normativa era transponer al ordenamiento jurídico español la directiva europea de crédito hipotecario que fue aprobada en 2014. Dicha ley incluye una serie de medidas enfocadas a la protección del cliente y la salvaguarda de su seguridad jurídica.

La ley hipotecaria aboga por una mayor transparencia en el sector, especialmente en la fase precontractual. Para ello, exige a la entidad bancaria que proporcione al cliente una información detallada y con carácter vinculante del contenido del contrato. También establece cómo se debe comportar el banco, señalando que el personal que comercializa las hipotecas debe tener los conocimientos y competencias necesarias para asesorar adecuadamente al cliente.

Prohibición de ventas vinculadas

La ley hipotecaria prohíbe además las ventas vinculadas que obligan a contratar otros productos junto a la hipoteca, aunque permite las ventas combinadas, pero sin que medie ningún tipo de obligación. Esta normativa también señala que el banco debe presentar al cliente los presupuestos de los productos por separado para que pueda valorar correctamente el coste de cada uno.

No obstante, la ley hipotecaria establece una excepción al indicar que “los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca”.

Eso significa que la entidad bancaria puede exigir un seguro de daños que cubra el valor de reconstrucción de la vivienda en caso de siniestro y un seguro de amortización de préstamos para garantizar la parte pendiente del préstamo concedido si la persona que ha firmado la hipoteca falleciese o sufriese una invalidez permanente que le impidiera hacer frente a sus obligaciones económicas. Sin embargo,  no es obligatorio un seguro de vida para una hipoteca, así como tampoco lo es el seguro multirriesgo de hogar.

En la práctica, cuando un cliente solicita una hipoteca, la entidad financiera evalúa sus circunstancias económicas y personales. Si la relación riesgo/beneficio de la operación es interesante y resulta viable, el banco le hará una propuesta comercial. Pero el departamento de riesgos puede condicionar la concesión de la hipoteca a la existencia de un seguro si considera que las probabilidades de no devolución son elevadas. No obstante, la ley hipotecaria prohíbe la vinculación de esos seguros.

Los bancos deben aceptar seguros de otras entidades

La entidad bancaria puede solicitar un seguro de daños y/o de amortización de préstamos, pero no puede obligar al cliente a que contrate estas pólizas con ellos. La ley hipotecaria es muy clara al respecto ya que indica que “el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones”

Esta normativa señala además que “el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario” y que “la aceptación de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por parte del prestamista, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo”.

De hecho, aunque la hipoteca esté vinculada a la contratación de un seguro, el hipotecado no tiene la obligación de mantenerlo. Puede rescindirlo de manera unilateral en el plazo de 30 días desde su contratación sin incurrir en penalizaciones e incluso puede reclamar la prima de la póliza no consumida, excepto los días de vigencia. También tiene derecho a cambiar el seguro del banco a una aseguradora que pueda ofrecerle mejores condiciones o coberturas más amplias.