La compra de la vivienda es una de las inversiones más importantes que realiza una persona a lo largo de su vida, por lo que la ley intenta ofrecerle toda la protección posible. El Código Civil establece una garantía decenal en los casos de “ruina”, pero en muchas ocasiones era imposible hacerla cumplir debido a la ausencia de patrimonio de los responsables de la construcción. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación intentó subsanar ese escollo con la figura del seguro decenal. Pero, ¿qué es y quiénes están obligados a contratarlo por ley? ¿Cuál es la principal cobertura del seguro decenal?
¿Qué es un seguro decenal exactamente?
El seguro decenal es una póliza que protege durante diez años a los propietarios de viviendas recién construidas y les garantiza el resarcimiento de los daños materiales que pueda sufrir la edificación debido a problemas constructivos o que afecten a los elementos estructurales, siempre que dicho deterioro comprometa la resistencia, solidez y estabilidad de la vivienda.
En realidad, este tipo de póliza ofrece una doble protección, pues no solo brinda tranquilidad a los propietarios de la vivienda, sino también al promotor inmobiliario, puesto que la aseguradora responde por los desperfectos y vicios que puedan tener las nuevas edificaciones, indemnizando directamente a los compradores.
¿Quién necesita contratar un seguro decenal?
Toda empresa promotora o persona que vaya a emprender una obra de construcción para terceros tiene que contratar un seguro decenal para cubrir los defectos que puedan producirse en la edificación durante la siguiente década. De hecho, se trata de una póliza obligatoria para los edificios de viviendas y no existe la posibilidad de que el promotor la anule antes de que venza el plazo legal.
El promotor no puede inscribir la obra en el Registro de la Propiedad si no cuenta con un seguro decenal que lo respalde, de manera que tampoco podría obtener financiación hipotecaria ni vender las viviendas. Cabe aclarar además que la mayoría de las aseguradoras no admiten riesgos si la obra no está supervisada por un Organismo de Control Técnico (OCT). Se trata de empresas independientes de ingeniería y/o arquitectura que examinan las distintas fases de la ejecución del proyecto y emiten un informe sobre la calidad de la construcción que usan las aseguradoras para determinar el estado real de la obra a asegurar.
En cambio, el seguro decenal no es obligatorio cuando un autopromotor construye una vivienda unifamiliar para uso propio. No obstante, si decide venderla antes de que pasen diez años desde que terminó la construcción, está en la obligación de contratar esta póliza por el tiempo restante.
En el caso de la construcción de edificios no destinados al uso residencial, como los centros comerciales, hoteles, restaurantes, naves industriales o locales de oficinas, el promotor tampoco está obligado a contratar el seguro decenal, aunque puede hacerlo para tener una garantía adicional.
Las principales exclusiones y coberturas del seguro decenal
El seguro decenal cuenta con una garantía básica por daños estructurales, que suele implicar una indemnización a los compradores de las viviendas o la reparación de los daños materiales causados por desperfectos o vicios de origen, ya sea por el asentamiento del terreno, problemas en los forjados, las vigas, los muros de carga o el mal estado de los pilares.
Las aseguradoras suelen brindar la posibilidad de ampliar las garantías o la cobertura temporal de esta póliza. Según el nivel de protección que desee el promotor, puede incluir coberturas adicionales como la impermeabilización de fachadas y cubiertas o la estanqueidad de los sótanos.
En algunos casos, fundamentalmente en los seguros decenales para edificios de uso comercial, la aseguradora puede cubrir toda la edificación, incluyendo elementos como los cerramientos exteriores, obras secundarias, instalaciones y equipos por daños que pongan en peligro su estabilidad.
Es importante tener en cuenta que la cobertura del seguro decenal solo se activa cuando la estructura se ve comprometida y se aplica exclusivamente a esta. Eso significa que no basta con que se dañe una viga o exista un poco de humedad en el sótano, esos desperfectos deben suponer un riesgo de desplome parcial o total del edificio.
El seguro decenal está enfocado en garantizar la seguridad de las personas que habitan la vivienda, por lo que solo cubre los problemas estructurales graves, no los daños que se producen debido al paso del tiempo o el uso del inmueble.
Por tanto, el seguro decenal no cubre:
- Los desperfectos que se puedan generar por las reformas posteriores que realicen los propietarios de la vivienda.
- Los daños que cause el propietario o terceras personas a la vivienda.
- Los perjuicios debido al mal uso o el mantenimiento inadecuado del inmueble.
- El importe necesario para la conservación y el mantenimiento de la edificación desde la venta.
- Desperfectos causados por explosiones o incendios, a menos que se hayan producido por problemas en la ejecución inicial de la obra.
- Siniestros originados en partes de la vivienda sobre las que existan reservas; o sea, problemas que ya han sido detectados y hay que subsanar.
Sin duda, la cobertura del seguro decenal aporta una gran tranquilidad, ya que, aunque los daños estructurales suelen ser raros, su reparación es muy costosa. Esta póliza también simplifica la resolución de los siniestros, evitando conflictos y reclamaciones que terminen en procesos judiciales, ya que deja claras las responsabilidades entre quienes han participado en la construcción y responde por los daños a la edificación.